COMPRAVENTAS

Ofrecemos una explicación detallada del servicio incluyendo preguntas frecuentes, documentación necesaria y legislación aplicable.

Contrato de compraventa

Contrato en virtud del cual uno de los contratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir el dominio de una cosa o un derecho a otro, llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

Preguntas frecuentes

¡Hola! ¿Tiene alguna pregunta acerca de este contrato? Puede encontrar las respuestas a continuación. 
  • ¿Qué necesito para vender o comprar una vivienda?

    El VENDOR necesitará:


    (1) Acreditar la propiedad de la vivienda:


    + Si el inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad, presentando en la Notaria copia autorizada de la escritura pública en la que conste su adquisición o, en caso de carecer de ella, nota informativa actual del Registro de la Propiedad donde conste su titularidad.


    + Si el inmueble no está inscrito en el Registro de la propiedad, escritura pública o documento privado en el que conste su adquisición, junto con el certificado del catastro donde conste la titularidad. Si se carece de cualquier documento que sirva de título de propiedad, podrá realizarse la venta bajo responsabilidad del vendedor.


    (2) Acreditar estar al corriente de gastos e impuestos: 

    El vendedor deberá acreditar al comprador que la propiedad está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás tasas públicas mediante certificado del Ayuntamiento correspondiente, y que está al corriente de gastos de comunidad, mediante certificado expedido por el secretario o administrador de la comunidad de propietarios.


    (3) Especialidades:


    + Si la vivienda que se transmite es la habitual de la familia, será necesario también el consentimiento del cónyuge, aunque la vivienda sea propiedad sólo de uno de los consortes.


    + Si la vivienda es VPO en régimen vigente o se encuentra en un paraje especialmente protegido, será necesario autorización por parte de la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble.



    El COMPRADOR necesitará acreditar los medios de pago del precio de la compraventa, tales como resguardos de las transferencias bancarias o presentar el cheque bancario en la notaria el día de la firma.


    Para más información, ir a documentación necesaria.


  • ¿Cómo se comprueba que la finca está libre de cargas y gravámenes?

    La existencia o no de hipotecas, servidumbres y demás cargas que graven el inmueble, se comprueban mediante nota del registro de la propiedad solicitada el día de la firma. En el supuesto en que conste en la nota informativa de la existencia de una hipoteca, si ésta está cancelada económicamente o se cancela mediante todo o parte del dinero procedente de la compraventa, será necesario formalizar una escritura de cancelación de hipoteca, cuyos gastos asume el vendedor, salvo acuerdo en contrario, otorgada por un apoderado del banco, para presentar en el Registro de la Propiedad dicha escritura con anterioridad a presentar la escritura de compraventa.

  • ¿Quién asume los gastos notariales?

    La asunción de los gastos notariales de documentar la compraventa se rige por el acuerdo entre las partes. El uso social más común es que los gastos notariales sean asumidos por el comprador.


    Si no hubiese acuerdo, el Código Civil dispone que los aranceles notariales de la matriz de la compraventa sean pagados por el vendedor y la copia autorizada de la misma por el comprador.

  • ¿Qué impuestos hay que pagar?

    El VENDEDOR  estará obligado a presentar en el Ayuntamiento correspondiente a la ubicación del inmueble en el plazo de 30 días hábiles, copia simple de la escritura de compraventa para la liquidación del Impuesto del Incremento del Valor de los Inmuebles de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía Municipal y, en su caso, declarar la ganancia patrimonial en su declaración de renta.


    El COMPRADOR  estará obligado a liquidar en el plazo de 30 días hábiles, mediante presentación de copia autorizada y simple de la escritura,  el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la oficina de recaudación de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble o en el propio Registro de la Propiedad, para aquellas localidades que carezcan de oficina liquidatoria.


    Para más información, ir a impuestos.

  • ¿Qué especialidades tiene la compraventa de fincas rústicas?

    Si la finca objeto de compraventa tiene una cabida inferior a una hectárea y el comprador no es propietario de finca colindante, los propietarios colindantes podrán ejercer un derecho de retracto en el plazo de nueve días desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que tuvieran conocimiento de la misma.


    También existe un derecho de retracto si el propietario colindante es titular de una explotación agraria prioritaria, aunque la finca no exceda de una hectárea de cabida.


    En la compraventa de fincas rústicas, podrán transmitirse también derechos de ayudas públicas, como las ayudas de la P.A.C.

Documentación necesaria

Identificación de las partes contratantes:

1. Si el vendedor o comprador es una PERSONA FÍSICA hay que distinguir:

- Si se trata de una persona física NACIONAL: basta con exhibir ante el notario el documento nacional de identidad en vigor (DNI).

- Si se trata de una persona física EXTRANJERA: deberás exhibir ante el notario el pasaporte y el número de identificación de extranjero (NIE), ambos en vigor.

- Si es trata de una persona física MENOR O INCAPACITADA:

- Si se actúa en representación de otra persona física mediante PODER: además del documento de identidad de la persona que actúe como apoderada, deberá aportarse copia autorizada de la escritura de poder en que se le autorice para vender. Si se careciera de esa escritura o el poder fuera insuficiente, podrá actuar como MANDATARIO VERBAL y con el consentimiento del otro contratante, si bien la escritura de compraventa no surtirá efectos hasta que ratifique en la misma u otra notaria la persona representada.


2. Si el vendedor o comprador es una PERSONA JURÍDICA o EMPRESA será necesario:

- Si se trata de una persona jurídica o empresa NACIONAL:
  • El documento nacional de identidad (DNI) de la persona que firma en nombre de la empresa;
  • La copia autorizada de la escritura de su nombramiento como administrador de la empresa o, en su caso, la copia autorizada de su poder correspondiente para vender o comprar;
  • La copia autorizada del acta de titularidad real de la empresa (en caso de no tenerla, o tenerla desactualizada, la propia notaría la prepara en el momento).
- Si se trata de una persona jurídica o empresa EXTRANJERA: será indispensable aportar el documento público autorizado ante notario o autoridad pública extranjera competente, debidamente APOSTILLADO (Apostilla de La Haya) y, en caso de estar redactado en lengua extranjera que el Notario desconozca, traducido al español por traductor jurado.

Además, será indispensable que tanto la empresa como su representante legal tengan su propio número de identificación fiscal español (NIF ESPAÑOL).

Por último, siempre que una persona actúa en nombre de una PERSONA JURÍDICA o EMPRESA debes tener presente que, a pesar de aportar la documentación exigida, el notario realiza dos consultas: la primera es una consulta telemática al Registro Mercantil; y la segunda es a la Base Común de Datos de Titularidad real, ambas consultas se hacen con la finalidad de verificar la vigencia de los datos contenidos en las copias autorizadas exhibidas.


 Título de Propiedad

1) Si el inmueble está INSCRITO en el Registro de la Propiedad:
  • Copia autorizada de la escritura que acredite la adquisición de dicho inmueble.
  • En el caso en que se carezca de dicha copia, nota simple informativa actual donde conste que el vendedor es el titular registral.

2) Si el inmueble no está INSCRITO en el Registro de la Propiedad:
  • Copia autorizada de la escritura pública que acredite la adquisición de dicho inmueble.
  • Documento privado, liquidado en la Hacienda Pública correspondiente, en la que se acredite la adquisición de dicho inmueble.
  • Certificación del Registro en la que se asevere que la finca no está inscrita, salvo dispensa del comprador.

Nota simple de inscripción en el Registro
  • Si el inmueble está INSCRITO, la Notaria solicitará nota simple informativa el día de la firma para comprobar que el inmueble está libre de cargas o gravámenes o no existen cargas o gravámenes distintos a los conocidos por las partes contratantes.
  • Si el inmueble no está INSCRITO, podrá acreditarse la falta de inscripción mediante certificación del propio registro de la propiedad, salvo dispensa del comprador.

Certificación catastral
 El Vendedor  podrá aportar certificación del catastro inmobiliario relativo al inmueble que se transmite. En caso contrario, podrá ser obtenido por la propia Notaría.
 
Impuesto de Bienes Inmuebles
El vendedor, salvo que el comprador le dispense, acreditará estar al corriente del I.B.I. aportando una certificación del Ayuntamiento que lo atestigüe o el último recibo de contribución (si bien, en este caso, no se acredita que esté al corriente de las tres anualidades anteriores)

Gastos de comunidad
El vendedor, salvo que el comprador le dispense, acreditará estar al corriente de los gastos de comunidad mediante certificado emitido por el secretario de la comunidad o por el administrador de fincas en el que conste estar al corriente de los gastos comunitarios.

Otras autorizaciones
Si se trata de una Vivienda de Protección Oficial, cuya calificación no esté prescrita, será necesario autorización por parte del órgano competente de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble. En el caso de no haberse solicitado autorización, la Notaria podrá tramitar dicho requisito.

Si el vendedor fuere un menor o incapacitado, sus representantes legales también requerirán de autorización judicial para realizar la compraventa.

Medios de Pago

1) Pago en metálico. El pago en metálico está sujeto a los siguientes límites:
  • Si cualquiera de las partes contratantes es una sociedad o actúa como empresario o profesional, el pago en metálico no podrá exceder de 2.500€ para residentes en España y de 15.000€ para no residentes.
  • Si ambas partes contratantes son personas físicas no empresarios o profesionales, podrán excederse en el pago en metálico del límite de 2.500€, pero si el importe supera los 10.000€ para no residentes y de 100.000€ para residentes, deberán aportar a la Notaria el modelo S-1 de la Agencia Tributaria.
2) Pago mediante cheque bancario. En este caso, deberá aportarse a la Notaria el cheque bancario, conformado o no por el Banco, nominativo o al portador, para incorporarlo por testimonio notarial a la escritura. Los cheques al portador se equiparan al pago en metálico a efectos de los límites cuantitativos antes mencionados.

3) Pago mediante transferencia bancaria. En este caso, deberá aportarse a la Notaria el resguardo de la transferencia bancaria efectuada para incorporarla por testimonio notarial a la escritura.

LEGISLACIÓN APLICABLE

El Código Civil Español (Real Decreto de 24 de julio 1889): Titulo IV (artículos 1.445 a 1.537) del contrato de compraventa.

El Reglamento de la Organización y régimen del Notariado (Decreto de 2 junio de 1944) y sus posteriores modificaciones, en su Título IV en relación con la escritura pública notarial (artículos 143 a 196).

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